Елена Снятач заработала на флиппинге в недвижимости 2 405 000 руб. как инвестор и 2 400 000 руб. как брокер

«Моя первая сделка, как инвестора, произошла случайно, а заработала я 1 300 000 руб.», - так Елена отвечает на вопрос про её первую сделку в качестве инвестора.

Она приобрела студию стоимостью 1 700 000 руб. Первый взнос составил 300 000 руб., а ипотечный платеж 20 000 руб. в месяц. За год по ипотеке Елена заплатила 240 000 руб.

Продать объект удалось за 3 100 000 руб, за счёт роста цен на недвижимость в целом и меблировки, которую сделала Елена. Вычитаем из этого 300 000 руб. первого взноса + 240 000 руб. ипотечных платежей за год, мебель на сумму примерно 100 000 руб. и остаток платежа по ипотеке 1 160 000 руб.

Доход от этого объекта Елена вложила в квартиру, которую поделила на четыре студии. С этого и началась её история, как инвестора.

Об этом опыте Елена активно рассказывала в своих соцсетях

И это привлекло к ней инвестора. У того был конкретный запрос: продать квартиру на первом этаже, поделённую на 4 студии.

«Другие риелторы говорили моему инвестору, что это бред, что вы там с квартирой устроили, теперь нужно вначале всё переделать, прежде чем продавать. А я сказала, что знаю, как её продать в качестве работающего инвестиционного объекта, который приносит доход.», - рассказывает Елена о проблеме своего инвестора.

В итоге для этого объекта нашлась клиентка, которая сама хотела купить квартиру, чтобы делить её под студии. Но посчитав, она поняла, что выгоднее купить уже готовый вариант. Так Елена и предложила ей объект своего инвестора.

Квартира была в ипотеке ВТБ, клиентка пришла тоже с ипотекой от ВТБ, поэтому сделка произошла быстро. Плюс Елена помогла снизить налоги для инвестора.

«Инвестору так понравилось работать со мной, что он предложил продавать и остальную его недвижимость. Так я реализовала где-то 8 объектов для него», - делится Елена.

Все восемь сделок с этим инвестором проводились посредством флиппинга

Флиппинг - это покупка недооцененной квартиры по цене ниже рынка, последующий ремонт и быстрая продажа. Также один объект можно поделить на два и более обособленных.

«Инвестор при мне покупал апартаменты за 4 000 000, раскадастривал их и продавал за 4 600 000 руб., а я думала о том, как классно, что у меня сейчас ещё появятся новые объекты для продажи»» -, вспоминает Елена.

На профессиональном сленге понятие «раскадастрирование» означает деление существующего объекта недвижимости на несколько обособленных. Полученные в результате такого деления новые учетные единицы будут ставиться на кадастровый учет отдельно, как новые самостоятельные объекты.

Тогда Елена не думала о том, что нужно самой быть инвестором и делать точно также. Именно поэтому важно вкладываться в себя и в своё образование. Зная подобные мелочи, вы рискуете начать инвестировать самому, а не только помогать заключать сделки другим. Заработок инвестора от перепродажи намного больше комиссионных брокера.

«Я сейчас анализирую свои старые объекты и понимаю, что могла заработать десятки миллионов, если бы у меня были подобные знания», - с улыбкой рассуждает Елена.

Флиппингом в недвижимости нельзя заниматься, если у вас нет знаний на эту тему

Это очень рискованно, потому что нужно правильно оценить квартиру и её потенциальную стоимость на рынке, а ещё вложиться в ремонт. Если вы неверно рассчитали смету на ремонт, а покупка квартиры была не ниже рынка, то вас ждёт не просто долгая продажа, а ещё убытки от такой сделки.

«У меня и моих знакомых инвесторов есть такие кейсы, когда они вложились в незнакомый город или район, сделали ремонт, а в итоге продали в убыток на 2,5 млн., чтобы вернуть хотя бы часть денег», - рассказывает Елена.

Главной темой флиппинга остается подбор действительно недооцененного объекта. Фактически вы зарабатываете именно на этом. Можно даже рассчитывать таким образом, что вы купили объект ниже рынка. Теперь у вас есть запас, даже если с ремонтом что-то пойдёт не так или сделать его не получится, то вы всё равно при продаже выйдете в плюс.

Даже если вы нашли недооцененный объект, то все равно могут быть нюансы. Например купили квартиру в старой панельке, которая продавалась на 20-30% ниже рынка, сделали там дизайнерский ремонт. При этом там вонючий подъезд и соседи алкоголики. Теперь вы её никогда не продадите, кому нужен ваш дизайнерский ремонт, если его окружает мрак.

Объект, в который инвестировала Елена

Инвестировать нужно в те локации, которые вы хорошо знаете. Только так получится понять, что недвижимость недооценена, а стоимость действительно ниже рынка. Если вы доверите подбор стороннему риелтору, то высокая вероятность, что он не будет обладать необходимыми компетенциями и итоговая стоимость квартиры будет близка к рыночной.

Елена приобрела квартиру в ЖК «Ново-Молоково»

Покупка за 6 050 000 руб. Первоначальный взнос по ипотеке составил 605 000 руб. Платежи по ипотеке за весь период 240 000 руб. Объект уже продавался с отделкой от застройщика, но Елена наняла специалиста по хоумстейджингу за 30 000 руб. Там заменили двери, розетки, выключатели, добавили мебели - ушло дополнительно 120 000 руб.

Продали квартиру за шесть месяцев за 8 000 000 руб.

Доходность объекта на вложенный капитал: 260%

Почему именно этот объект подошёл

Для флиппинга подходят однокомнатные или двухкомнатные квартиры, но площадью не больше 60 кв.м.

Этот объект был двухкомнатный, площадь около 50 кв.м., а его стоимость была на уровне однокомнатной квартиры. Потому что собственник этой квартиры хотел её быстрее продать, чтобы вложить деньги в новостройку. Из-за этого и «скидывал» объект ниже рынка.

Сделки с одним из инвесторов в апарт-комплексе "БОТАНИК"

Инвестор Елены, назовём его Сергей, выработал определенный стиль студий, которые быстро продавались. Именно благодаря хоумстейджингу все его студии выглядели одинаково, а продавались от 6 млн.

При этом, в этом же ЖК, Елена продавала студии других своих инвесторов, которые уходили максимум за 4,7 млн. Хотя и Сергей, и остальные инвесторы тратили одинаковое количество средств на ремонт.

Получается, что за счёт правильного выбора стиля, создания домашней атмосферы, и полностью готового жилья под ключ, Сергею удавалось так хорошо и прибыльно продавать.

Сергей приобретал в жильё всё: вешалки, вилки, ложки, кастрюли и так далее. А главное - делал это со вкусом. Когда клиенты приходили на просмотр этого объекта, то чувствовали, что о них позаботились. Из-за этого продажи шли одна за одной. Таких объектов Сергея Елена могла продавать 4 в месяц.

Самый приятный момент из этого, что у Елены были другие инвесторы, которые искали варианты инвестиций в недвижимость под суточную аренду. Она им предлагала именно объекты Сергея. Таким образом за одну сделку у неё выходило 2 комиссии. 150 000 руб. за продажу объекта и 150 000 руб. за подбор + покупку для инвестора

Таких сделок было восемь.

Как купить объект за 6 млн, а продать за 12 млн. руб.

Елена помогла другому своему инвестору купить апартаменты на Алтуфьевском шоссе за 6 млн. руб.

После этого они вложили 800 тыс. руб. в ремонт, а затем одни апартаменты раскадастрили, поделив на два обособленных объекта, за что заплатили 200 тыс. руб.

Каждый из объектов продали за 6 млн. руб. Срок от покупки до продажи составил 8 месяцев с учетом ремонта и раскадастрирования.