Как зарабатывать на продаже загородной недвижимости инвесторам

Все, кто работают с недвижимостью сейчас, видят тренд на загородный сегмент. В России недостаточно жилой площади, на одного человека приходится примерно 24 кв. м., а должно быть больше 40 км. м.

Новостройки и вторичные квартиры стоят дорого, а ипотека стала неподъемной для большинства россиян с доходами - средним и выше среднего. Из-за этого купить дом с участком выгоднее, нежели вкладываться в квартиру.

Беспрецедентный спрос на загородные объекты

Есть неизменные преимущества загородной жизни - близость к природе, наличие участка, отсутствие соседей за стеной. Это остается мечтой большинства жителей мегаполисов, что дополнительно подпитывает тренд на загородную недвижимость.

Из-за этого растёт спрос. При чём он стал даже больше, чем во время активной стадии пандемии, когда каждый хотел просторный дом с собственным участком, где можно безопасно проводить время на улице.

«По сравнению с апрелем 2022 в мае интерес к покупке загородной недвижимости в среднем по России вырос на 5%, в фаворитах города, где произошла корректировка стоимости из-за роста объема предложения, появились привлекательные варианты и это разогрело спрос, плюс очередное снижение ипотечных ставок сделало загородную недвижимость более доступной. Цена в этом сегменте более гибкая, поэтому сохраняющуюся разницу в ставках прошлого года легко компенсировать уровнем скидки.», сообщают Известия с ссылкой на руководителя центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антона Саукова.

Лето началось, а ехать некуда

Кризис и европейские ограничения «убили» заграничный отпуск. Отечественные курорты пока не стабилизировали цены и отдыхать у нас всё ещё дорого. Но сидеть все лето в квартире семьям тяжело.

Для отпуска всё ещё доступны Дубаи и Турция, но в пером варианте мы утыкаемся в сезонность, ибо летом там +50, а также высокие цены. В Турцию нужно ещё долететь, плюс туда ездят граждане других стран, а в нынешней ситуации это грозит межнациональными стычками.

Поэтому всё сводится к тому, чтобы проводить лето в России в собственном загородном домовладении, арендовав или купив его, что дополнительно взвинчивает спрос в этом сегменте.

Высокая доходность от аренды

Аренда дома дороже, чем квартиры. В квартире снимают только четыре угла, а в загородом доме есть как минимум участок.

В городе можно снять 3к. кв. бизнес-класса в хорошем районе от 150 тыс. руб.

В это же время дом с хорошей мебелью, гаражом, несколькими санузлами, который находится в 30 км от Москвы в охраняемом КП, сдается от 400 тыс. руб.

Основное внимание при аренде дома в коттеджном поселке обращают на наличие охраны (закрытого периметра) и инфраструктуру, например: есть ли озеро, где можно купаться; магазины в шаговой доступности; а также наличие спортивных зон.

Востребованы участки

Спрос рождает предложение. А инвесторам интересны высокодоходные предложения. Разберемся, почему участки приобрели огромный спрос.

Есть два востребованных формата загородной недвижимости. Клиенты комфорт- и элит-класса ищут дома под ключ или в полной строительной готовности. Люди с небольшим бюджетом интересуются участками, где можно построить дом самим. Всем мешает дефицит предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.

Из-за этого многие стали смотреть на покупку участка.

• Одни покупают землю и копят на постройку дома.
• Вторые, купив участок, сразу начинают строить дом по готовому проекту.
• Третьи ищут готовые предложения, где на участке стоит дом под ключ, куда можно сразу заехать и жить.

А сейчас ещё появляются прецеденты финансирования банками загородной недвижимости, что является нонсенсом, поскольку раньше такого не происходило.

Данный факт напрямую влияет на желание инвесторов заходить в загородные проекты, ведь финансирование - это гарантии минимальны рисков.

Дело в том, что отделочные материалы в среднем подорожали на 30-40%, конечный потребитель это знает. Плюс выросли цены на электрический кабель, чтобы проложить нормальную проводку, сделать разветвления и установить щитки - необходимо потратить примерно 1 млн рублей на 200 кв. м. жилья.

Не забываем, что сюда входит стоимость работ, а также время.

Либо предлагаете участок, либо дом под ключ.

А на чем же можно заработать?

Заработок на домах

Загородные дома - это не просто купил и перепродал. Это невозможно. Ликвидность такого объекта со временем не повышается, а иногда на готовые варианты наоборот снижают цену.

1. В посёлок подводят коммуникации: вода, электричество, газ и т.д.
2. Появляются первые дома;
3. После этого заходят инвесторы, которые скупают голые участки и строят там свои проекты.

У застройщика нет конкурентов, он как торговал землей, так и торгует. А те, кто продают здесь же дома с участком - находятся в другом сегменте. Остается общий рекламный трафик, посёлок развивается, и никто никому не мешает. Это называется микро-девелопмент.

На смену крупным застройщикам пришёл микро-девелопмент

Это произошло после кризиса 2014 года. В тот момент были застройщики, оставшиеся с 2006 года, когда готовые дома по 500 кв. м. с участками продавали «ребятам в малиновых пиджаках», которые покупали за наличку в сумках. В итоге эти ребята «закончились», поменялись тренды и огромные готовые дома стали маловостребованы. Застройщикам пришлось продавать целые коттеджные поселки с отстроенным жильём в убыток.

Схема заработка микро-девелопера

1. Покупаем участок за 5 млн. + ставим коробку дома 5 млн. = 10 млн. Себестоимость и трудочасы входят сюда.
2. Амортизационные расходы на дом - 10 тыс. руб./мес. х 12 мес. = 120 тыс. руб. Это обслуживание поселка, охрана и т.д. Если дом продать раньше, то можно дать торг на эту сумму или оставить себе. Сейчас получается: 10 120 000 руб.
3. Накладываем сверху нашу маржу 30%. Цена уже: 13 156 000 руб.
4. Заложите 500 тыс. рублей на торг и получите итоговую стоимость: 13 656 000 руб.

Не забудьте включить сюда комиссию брокеру, который будет продавать этот дом.

Мини-курс подойдет новичкам и опытным риелторам, которые устали от обесценивания клиентов, низкого дохода и скучных объектов. Сейчас модуль доступен только на 7 дней.

Критерии загородного инвестиционного объекта с хорошим потенциалом

• Мы учитываем ликвидность и ценообразование посёлка. Если девелопер построит дом в посёлке, где дома 1966 года постройки, которые стоят 1 млн. руб. в среднем, то свою недвижимость здесь он никогда не продаст. Нужно брать во внимание общую застроенность. Строить необходимо в среднем ценовом сегменте домов, окружающих ваш участок.
• В посёлки должны быть однотипные строения. Единая архитектурная стилистика повышает ликвидность, простой закон: все хотят жить в однородной среде с удобствами и коммуникациями. Дворец среди избушек никто не купит.

Почему выгодно работать с инвестором

Потому что брокер может получить ТРИ комиссии. Всё, на этом можно закончить.

Инвестор хочет купить 3 участка, комиссия за подбор каждого до 5%. Стоимость участка примерно 4 млн.

Начинающий брокер будет иметь 2,5% с участка - это минимальная комиссия. За подбор 3 участков вы получите 300 тыс. руб. минимум.

Когда инвестор опытный, то он сам строит. Комиссия с продажи дома 5%. Средняя стоимость дома с участком = 13 700 000 руб. Наша комиссия: 685 тыс. руб.

Тогда мы находим строительно-подрядную организацию, которая показывает инвестору свои документы и строит ему дом.

Так подрядная организация платит вам за привоз клиента. За дом ценой 11 млн. руб. вам выплатят комиссию порядка 400 тыс. руб.

Способы увеличить стоимость земли без движений

Перепродажа без строительства возможна в том случае, когда покупают поле и межуют его на участки по 120 тыс. руб. за сотку. Нет ни дорог, ни коммуникаций. Просто поле.

Туда заводят первых инвесторов, продают первые 10-20 участков, затем приезжает экскаватор и начинают отсыпать дороги. Подключают электричество. Теперь цена за сотку 200 тыс. руб.

Получили разрешение на проведение газа. Достаточно оформить техническое разрешение, стоимость уже будет 220 тыс. руб. А когда газ проведут - цена повысится до 260 тыс. руб.

За трендом на загородную недвижимость тянутся инвесторы

Повсюду. Иногда человек даже не понимает, что является инвестором. Им может стать кто угодно: бабушка с двумя квартирами; родители, которые покупают квартиру для будущих детей; ваши клиенты, которые покупают под сдачу или для сохранения капитала.

Задача брокера - помочь всем этим людям эффективно вложить свои средства, чтобы привлечь прибыль. За это брокер получает свои комиссионные.

Мы постоянно об этом рассказываем

Почему то все думают, что инвесторы - недосягаемые дядьки с огромными деньгами. На самом деле нет. Это такие же люди, как и вы. С ними легко контактировать, они быстро идут к сделке. А знаете почему?

Инвестор хочет работать с вами. Обычные покупатели не хотят платить вам комиссию. Они покупают недвижимость, чтобы в ней жить, для них ваша комиссия - это расход. А инвестор покупает и продает постоянно, он на этом зарабатывает, это его доход. Комиссию за крутой объект, который вы подобрали, он платит в полной мере и с удовольствием. Потому что от вашей работы зависит его доход.

Рынок меняется

В условиях высоких ипотечных ставок и нынешнего кризиса я заметил, что больше всего зарабатывают брокеры, которые работают с инвесторами и инвестиционной недвижимостью.

Это своими результатами делилась Жанна Кожина, которая работает с загородной недвижимостью и инвесторами. Действия происходят в нашем закрытом сообществе брокеров, инвесторов, девелоперов.

Суммы впечатляющие, но не это главное. Жанна не сидит на холодных звонках, не терпит неблагодарных клиентов с маленькой комиссией. Она работает с инвесторами и инвестиционными объектами. Это дело жизни, которое приносит ей радость.

Недвижимость – эта та среда, в которой мы проводим больше 50% своего времени. Всё вокруг развивается. Строится микрорайон, детские сады - заселились люди, потом запускаются кофейни, магазины, булочные, паркинги.

Кстати, ещё большой плюс работы с инвесторами – это повторные сделки. Если обычные люди покупают квартиру раз в 10 лет, то инвестор покупает и продает постоянно. Помогите ему заработать, и он будет возвращаться к вам снова и снова для осуществления новых проектов.