Андрей Глухарев про то, как продать инвесторам апартаменты и получить комиссию больше 2 500 000 рублей

Представлю вам Андрея. Он брокер по инвестиционной недвижимости, инвестор, живёт и работает в Москве. Андрей выпускник программы «ProRealtor» 13.0, двухмесячного курса, направленного на переход риелтора от эконом класса на работу с бизнес-, премиум- и элитным-сегментом недвижимости. Именно по такому принципу Андрей и работает, выбирая исключительно бизнес или элитные объекты. Но он совершает сделки не с обычными покупателями, которые приобретают недвижимость для себя и своей семьи, чтобы в ней жить.

Он работает с инвесторами - людьми, которые заинтересованы в сохранении и увеличении собственного капитала.

«Многие из них уже наигрались с акциями, золотом и валютным рынком. Они потеряли там деньги и поняли, что на рынке недвижимости меньше рисков, а если подобрать правильный объект, то и больше доходность», - рассказывает Андрей.

Каждый инвестор является предпринимателем, также каждый предприниматель может быть инвестором. Ведь задача одна: вложить определённый ресурс - деньги, знания, время, труд и заработать на этом.

Почему работать на рынке недвижимости выгодно даже сейчас

«Я сам являюсь предпринимателем, у меня есть свой строительный бизнес, мы делаем эксклюзивные конструкции из алюминия. Все доходы от этого дела я всегда вкладывал в недвижимость, поскольку понимал, что остальные варианты инвестиций и бизнеса малопонятны и прогнозировать их перспективы очень сложно.

Например у меня был ресторанный бизнес до пандемии, который зависел от ситуации в стране, чиновников, спроса, рухнувшего в пандемию, и так далее. Я избавился от этого бизнеса, потому что велика вероятность "прогореть"», - рассказывает Андрей.

Недвижимость по-настоящему надёжный актив, который увеличивается в цене. Если рынок недвижимости стагнирует, то потом все равно происходит рост. Так было во время любого из кризисов: 1998, 2008, 2014, 2018 года.

На графике под цифрой один видно повышение стоимости после кризиса 1998. Под цифрой два наблюдаем падение цен вследствие кризиса 2008, а под цифрой три падение после кризиса 2014-15. И каждый раз рынок восстанавливался, что и показывает этот график.

Как выглядит работа брокера в лице Андрея:

«Ко мне приходят люди, заинтересованные в увеличении собственного капитала. Мы подбираем объект на ранней стадии стройки, рассчитываем доходность, а затем выходим из сделки, то есть продаем, непосредственно перед сдачей. Это важный момент, потому что таким образом мы освобождаемся от ненужных платежей: коммунальных, различных взносов и так далее. Иногда инвесторы оставляют объект себе, если локация перспективная: есть метро рядом, вокзал, центр города. Так его становится выгодно сдавать, и он может быстро себя окупить», - Андрей о своей работе.

Схема работы:

• Определиться со стратегией инвестиций (арендная или спекулятивная);
• Найти объект на стадии котлована или начального этапа стройки;
• Оценить риски и рассчитать доходность недвижимости;
• Приобрести объект;
• Подождать, пока объект достроиться и вырастет в цене;
• Продать или начать сдавать для получения пассивного доход.

Как получить знания для совершения подобных сделок?

Андрей состоит в «Pro Capital», закрытом клубе для брокеров, инвесторов и девелоперов, все члены клуба - выпускниками бизнес-школы «ProRealtor»

Также он параллельно состоит в клубе «Real Invest Club», цель которого: переход к работе с инвесторами, инвестиционной недвижимость и девелоперскими проектами.

У Андрея высокие компетенции и большой опыт в работе с инвесторами и инвестиционной недвижимостью. Из этого складывается вопрос: Зачем ему обучаться на программе и состоять в каких-то клубах?

«Ты всегда узнаешь что-то новое, когда видишь сделки других брокеров и инвесторов. Другие игроки рынка делятся с тобой знаниями, которые негде больше не получить в открытом доступе. Всегда есть какие-то подводные камни, неизведанные ниши, о них не знают даже самые опытные брокеры. К тому же рынок постоянно меняется: появляются новые способы лидогенерации, сегменты недвижимости, в которые нужно вкладываться сейчас, чтобы успеть заработать, это тоже нужно отслеживать. Периодически наступает тупик, ты упираешься в потолок по доходу или исчерпываешь свою нишу, а хочется развития. А в клубе у Виктора Лапина все эти знания и возможности перед тобой, объединены в одном месте», - так Андрей отвечает на вопрос.

Откуда появляются инвесторы?

В основном Андрей работает в Москве. Он считает, что здесь самый большой концентрат инвесторов, которые готовы вкладывать от 50, 100 млн. рублей.

«Эти люди опираются на тебя по рекомендациям. Если ты поработал с одним инвестором, провёл с ним сделку и помог заработать, то его он порекомендует тебя своим знакомым. Так сделки с одним инвестором генерируют тебе новых инвесторов и новые сделки», - описывает Андрей процесс «поиска» клиентов.

Инвестор стремится сохранить и приумножить свой капитал. Теоретически можно самому вложиться в объект, который позволит не потерять деньги, хотя высока вероятность ошибиться и купить ту недвижимость, которую потом будет очень сложно продать. Такой объект называется «неликвидный». А если человек ещё и хочет приумножить капитал, то тут без знания рынка не обойтись. Нужно понимать, какая будет доходность, а это складывается из множества факторов: расположение объекта, инфраструктура, его уникальность, сумму сопутствующих вложение, срок сдачи и многое другое. Ещё потребуется учитывать риски: репутация застройщика, вероятность его банкротства, «промах» с выбором локации.

Подобные знания вырабатывается годами, поэтому брокер может дать четкие рекомендации: что купить, когда купить, сколько это будет стоить и за какой период получится заработать.

«Они часто общаются между собой, обмениваются опытом. Компетентных брокеров не так много на рынке. Поэтому когда один инвестор рассказывает другому, что работал с брокером, который подобрал крутой объект и получилось на этом заработать, то такие истории становятся рекомендацией. Ты просто хорошо выполняешь свою работу, а к клиенты сами идут к тебе»

При этом некоторые из клиентов Андрея проживают в других городах.

Один сегмент

Андрей сосредоточил усилия на одном сегменте - бизнес/премиум. В этих сегментах отношение людей к деньгам и инвестициям иное, оплата услуг брокера как застройщиком, так и инвестором, происходит в более крупном размере. Кроме того рентабельность бизнес и премиум объектов выше, а конкуренции меньше.

«Я принципиально не работаю в эконом- и комфорт-классе, несмотря ни на какие "провалы" рынка», - объясняет Андрей.

1. Инвестор из Москвы

К Андрею пришёл инвестор. Он бизнесмен, занимается выпуском обучающей литературы при министерстве образования РФ. Он уже богатый и успешный человек, но условия ведения бизнеса меняются, становится трудно предсказать завтрашний день.

Поэтому инвестор спросил у Андрея, во что ему лучше вкладываться, чтобы обеспечить сохранение собственного капитала.

Андрей объяснил, что недвижимость - лучший актив, где можно не только сохранить и приумножить капитал. Он предложил взять в работу апартаменты рядом с м. Павелецкая, рядом Павелецкий вокзал, Садовое кольцо. В общем объект крайне удачно расположен.

Они съездили по 5 объектам, но так как инвестор сам живёт в центре Москвы, то апартаменты радом с м. Павелецкая пришлись ему по душе. В итоге они поехали в офис продаж и закрыли сделку. Взяли не одни апартаменты, а сразу два. Общая сумма покупки составила: 48 000 000 руб.

Через две недели этот же инвестор вновь обратился к Андрею, теперь он хотел вложить 60 млн руб. В этот раз Андрей предложил интересный проект напротив Москва-Сити: премиальный жилой комплекс River Park Towers Кутузовский в одном из самых престижных районов столицы Дорогомилово, на берегу Москвы-реки. Но там сроки сдачи объекта были в 2026 году. Ждать инвестор не хотел.

Поэтому снова вложились в знакомые апартаменты радом с м. Павелецкая. На другом этаже этого же здания купили ещё два апартамента на сумму 60 млн руб. Андрей заработал с этого ещё 840 000 руб.

Сейчас инвестор в третий раз обращается к Андрею и просит подобрать ещё инвестиционных объектов. То есть человек понимает, что недвижимость позволяет ему взращивать свой капитал, а самому ему, при этом, не нужно совершать какие-либо усилия. Так действует важнейший закон инвестиций: «Не ты должен работать на деньги, а деньги должны работать на тебя»

2. Инвестор из Самары

«Я общался с одним бизнесменом из Самары, который хотел вложиться в коммерческую недвижимость. Ей я не занимаюсь, поэтому ему сказал, что не смогу помочь. Зато он порекомендовал меня своему своему знакомому инвестору, который размышлял над инвестициями в жилую недвижимость.», рассказал Андрей.

Андрей и инвестор из Самары созвонились и договорились встретиться в Москве.

Детали сделки:
У инвестора есть 60 млн. Ему необходимо сделать из 60 млн. 70-80 млн. за полтора-два года. Андрей подобрал 2 объекта в Москве, в ЦАО:
- уже знакомые нам премиум апарты, м. Павелецкая
- и премиум квартиру также рядом с м. Павелецкая

«Эти объекты я хорошо знаю, так как продавал их уже», - говорит Андрей.

Новый инвестор зашёл в проект.

Апартаменты обошлись в 27 млн руб., а квартира в 31 млн руб. Общая сумма инвестиций составляет 58 млн руб.

Через полтора года они планируют продать их и получить от 70 до 80 млн руб.

В этой сделке интересно то, что инвестор был из другого города. И подобное не редкость, поскольку инвестору не нужно самому жить в этих апартаментах. Его основная задача: заработать на них.

Но как так, что человек вкладывает собственные средства в незнакомый ему город и объект?

Это вопрос доверия и профессионализма брокера. У Андрея есть и то и другое. Инвестор пришёл по рекомендации от другого инвестора. Тот уже знал, что Андрей опытный брокер, который постоянно находит объекты, что растут в цене. За него говорит его результат.

Если брать в пример коттеджный поселок, стройкой которого занимается Андрей, другие инвесторы и девелоперы, то капитализация проекта составляет 3 млрд руб. в продажах всех домов.

Когда ты участвуешь в подобных проектах, то не просто зарабатываешь деньги, но и набираешься колоссального опыта. Представьте, как вы после реализации проекта, расскажете своему потенциальному инвестору, что в вашем портфеле проект на 3 млрд. руб.

Таких знаний нет в книжках или интернете, именно настоящий опыт дает возможность вам стать на рынке уникальным специалистом, способным диктовать свои условия сотрудничества.

При этом стоит сказать, что не имея никакого опыты инвестирования и работы с инвесторами, заходить в подобные сделки крайне рискованно, и на этом «прогорели» множество начинающих и неопытных инвесторов.

В какой роли можно работать на рынке инвестиционной недвижимости

Андрей считает, что самое безопасное - это работа с инвесторами, то есть брокеридж. Это действительно так, поскольку вы несёте лишь репутационные риски.

«Что тебе будет, если твой прогноз не оправдается? Предположим, ты подобрал объект за 30 млн руб. и рассчитал, что он прибавит в цене до 42 млн. Твой прогноз не сбылся, и вам с инвестором удалось продать только за 35 млн. В данное случае ты все равно помог человеку заработать деньги, хоть и меньше планируемого.

Да даже если вы вложились объект, а его стоимость практически не изменилась, то в любом случае ничего категорически страшного не произошло. Деньги вложены, объект есть, если его продать за ту же сумму, то капитал сохраняется. То есть будет максимум потеря потенциального дохода, а не реальных средств», - объясняет Андрей

Поэтому если вам нравится минимальная ответственность и небольшой, зато безопасный доход, то выбираете брокеридж.

Почему интересно быть инвестором

Здесь риски гораздо больше, как и доход. Но это единственный способ добиться финансовой свободы и комфортной "пенсии". Для того чтобы вам ни о чем не думать, мало работать и сосредоточиться на самом себе, требуется пассивный доход. Максимальное количество пассивного дохода достигается максимальным количеством сдаваемой недвижимости. Но чтобы сдавать недвижимость, её нужно сначала купить.

Быстрее всего заработать на покупку большего числа недвижимости можно, дороже продавая свою старую недвижимость. Это так называемая агрессивная стратегия. Купили объект на котловане, продали дороже перед сдачей или, когда дом сдан в эксплуатацию. Таким образом с каждой продажи будет расти ваш капитал. В определенный момент из продажи одного объекта можно будет вложиться в два, продав два - купить три и так далее.

Именно поэтому опытные брокеры и предприниматели инвестируют в недвижимость, потому что понимают, что это самый быстрый и надежный способ сформировать свой капитал.

Что такое девелопмент

Это можно обозначить отдельной стадией развития на рынке недвижимости, когда вы не просто покупаете и продаете, или помогаете кому-то это делать. А когда сами начинаете строить, улучшать или делить объекты.

Девелопментом можно заниматься в любом возрасте, это отличительная черта. Например, будучи брокером вам нужно быть крайне активным, много двигаться, постоянно искать новые объекты, уметь договориться о снижении цены, быстро ориентироваться, чтобы успеть выкупить для своего инвестора выгодный объект, ну и так далее. Это подразумевает наличие физической энергии, в глубокой старости сложно быть брокером. А в девелопменте, отладив правильную стратегию, объединившись с партнерами, вы привлекаете 300 млн руб. инвестициями и строите коттеджный поселок, который будет распродан на 3 млрд руб. Это совершенно нормальная история на загородным рынке Москвы. Таким образом вы спокойно и планово зарабатываете деньги, но для этого нужен большой опыт.

Хотите начать зарабатывать на недвижимости достойно?

Запишитесь на бесплатный разбор риелтора от экспертов Академии Виктора Лапина.

Разборы проходят исключительно на основе вашей жизненной ситуации и целей. Эксперты проанализируют ваши сильные и слабые стороны, помогут найти «затыки» и расскажут, на чем делать акцент в работе.

Всего за 1 час разбора вы узнаете:

1. Технологию, благодаря которой можно увеличить число горячих клиентов без вложений в рекламу
2. Как получать комиссии от 500 тыс. рублей за сделку
3. Как продавать недвижимость по всему миру, не выходя из дома

И многое других инсайдов о недвижимости, полезных именно в вашей ситуации.

Кому подойдет разбор:

— Частным риелторам, которым не хватает клиентов, комиссий или времени

— Риелторам из агентств, которые работают 24/7 и не видят отдачи

— Всем тем, кто работает в сфере недвижимости, но не знает как выйти на высокий уровень дохода

Записывайтесь на бесплатный разбор по ссылке и начните зарабатывать на недвижке достойно:
👉https://clck.ru/364m9r