Что такое инвестиционная недвижимость и как с этим работать

Инвестиционная недвижимость - земля, здание или объект с землей, которые находятся в распоряжении владельца с целью получения дохода.

Доход может быть получен за счёт перепродажи или посредством аренды.

Получается, что есть тенденции, на которые вы не можете влиять, или делаете это лишь косвенно, но можете их предугадывать - рост цен за счёт нехватки жилья в этом районе, рост цен на фоне кризиса, появление метро и т.д.

А есть изменения, которые зависят только от вас - ремонт на объекте, постройка дома на участке, облагораживание территории и т.д.

При условии аренды, доход от сдачи тоже может повышаться.

Ликвидность - это свойство объекта, обладая которым он будет быстро продан без потери вложенных средств. Чем быстрее и выгоднее это можно сделать, тем более ликвидным считается имущество.

• Скорость входа в сделку (заключение договора), и время требующееся для её закрытия;
• Расходы на заключение сделки, включая налоги на покупку и продажу;
• Возможность быстро продать или купить объект по рыночной стоимости.

На ликвидность влияют и другие факторы — динамика рынка, локация объекта, состояние недвижимости.

Что повышает ликвидность недвижимости

• Близость к метро, транспортным развилкам, социальным учреждениям и иным объектам инфраструктуры;
• Низкий уровень криминала и высокая репутация района;
• Уровень безработицы;
• Наличие зелёных зон, парков, заказников и отсутствие промышленные объектов.

• Повышенный спрос при меньшем предложении;
• Высокая активность рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);
• Ценовая доступность (объекты эконом-класса ликвиднее элитной недвижимости);
• Устойчивость объекта к снижению цены.

• Небольшой срок эксплуатации и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);
• Внутреннее и внешнее убранство (вид из окна, удобная планировка, высокие потолки, не первый и не последний этаж);
• Инфраструктура района (паркинг, детские сады, школы, площадки).

• Информационная осведомленность: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;
• Сроки проведения оценки доходности и рисков (например, для таких больших объектов, как склад - процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);
• Потенциальные расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);
• Сезонность (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Жилая недвижимость обычно ликвиднее коммерческой

Она обладает следующими характеристиками:

• требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
• меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
• пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта. Поэтому бывает выгодно купить большую площадь с целью разделения на множество маленьких.

Как риелтору работать с инвестиционными объектами

Большая задача перед риелтором в подборе ликвидного объекта для инвестора - понять, какой сейчас тренд.

Инвестор заходит в сделку деньгами, его интересует всего 2 вещи в объекте: доходность и риски, а остальную работу должен проделать брокер по инвестиционной недвижимости.

У риелтора, который не работает с инвесторами, инвесторского мышления нет, а у брокера оно есть. Это отличает обычного риелтора от брокера по инвестиционной недвижимости. Чтобы профессионально работать с инвесторами, нужно в начале стать брокером, а затем самому быть инвестором.

Например, есть тренд на загородную недвижимость

Ипотека на квартиры со вторичного рынка начинается от 11%, а ипотека на строительство дома от 2%. Влияние ипотеки на дом меньше, чем на квартиру, потому что количество сделок на квартиры через ипотеку 90%, а количество сделок на загородные дома через ипотеку 40%.

Плюс сохраняется сезонный спрос, с начала весны он всегда растёт, а сейчас объем предложений падает. Из-за этого повышаются цены. Если исключить сезонность, то все равно за первые три месяца 2022 загородная недвижимость подорожала на 9%.

К тому же не хватает жилой площади. На одного жителя РФ приходится 24 кв. м жилья, а должно быть больше 40 км.м. Единственный выход для увеличения жилой площади, когда высокие ипотечные ставки и цены на квартиры в целом - покупка загородного участка и строительство дома на нём.

То есть вы не просто спекулируете на ценах, а сами создаете новое предложение и новую жилую площадь для других.

Хотите научиться продавать недвижимость богатым клиентам?

Запишитесь на бесплатный разбор риелтора от экспертов Академии Виктора Лапина.

Разборы проходят исключительно на основе вашей жизненной ситуации и целей. Эксперты проанализируют ваши сильные и слабые стороны, помогут найти «затыки» и расскажут, на чем делать акцент в работе.

Всего за 1 час разбора вы узнаете:

1. Технологию, благодаря которой можно увеличить число горячих клиентов без вложений в рекламу
2. Как получать комиссии от 500 тыс. рублей за сделку
3. Как продавать недвижимость по всему миру, не выходя из дома

И многое других инсайдов о недвижимости, полезных именно в вашей ситуации.

Кому подойдет разбор:

— Частным риелторам, которым не хватает клиентов, комиссий или времени

— Риелторам из агентств, которые работают 24/7 и не видят отдачи

— Всем тем, кто работает в сфере недвижимости, но не знает как выйти на высокий уровень дохода

Записывайтесь на бесплатный разбор по ссылке и начните зарабатывать на недвижке достойно:
👉https://clck.ru/364m8c