Бизнес на рынке недвижимости

Когда предприниматель или любой человек, который не в теме, слышат про работу на рынке недвижимости, то представляют так называемого риелтора «старого образца». Это такой недовольный хам, что докучает звонками, умоляет, чтобы покупатель дал возможность ему продавать свой объект, а потом втюхивает его каким-то бедолагам. Попутно наш риелтор кого-нибудь точно обманет и получить комиссию ни за что. А ещё его работа заключается в постоянных холодных звонках и обязательно нужно «впаривать» какому-то человеку то, что он не хочет покупать.

Безусловно остались ещё подобного рода «представители профессии». Но с такими мы не работаем, и я расскажу не о них, а о профессионалах - брокерах по инвестиционной недвижимости, о высокодоходных стратегиях работы с недвижимостью - инвестициях, и о том, почему рынок жилищного строительства легко становится прибыльным бизнесом.

Начнём с важной новости, которая покажет значимость темы:

Абсолютный рекорд вложений в недвижимость за 20 лет

«Аналитики зафиксировали абсолютный рекорд вложений в недвижимость», - пишет РБК-недвижимость со ссылкой на исследование специалистов консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль»

В первом квартале 2022 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил ₽105 млрд – это максимум для периода за 20 лет. На удивление у россиян много денег спрятано на счетах, под подушками или в зарубежных активах. После событий февраля 2022 года многие боятся дефолта или того, что инфляция «сожрёт» деньги, а иностранные счета и активы вообще арестовывают.

Именно поэтому собственный капитал нужно куда-то вкладывать. Как минимум - чтобы сохранить, а как максимум - приумножить.

Почему выбирают рынок недвижимости

Остальные варианты инвестиций сейчас очень опасны. Фондовой рынок нестабилен из-за отмены дивидендов крупными российскими компаниями, акции скачать то вверх, то вниз. С покупкой валюты дела обстоят ещё сложнее: правительство постоянно вводит новые и отменяет старые ограничения, а отношение рубля к евро и доллару меняется с каждым днём. Если говорить про биткоин, то за второй квартал 2022 года его цена упала с $45 тыс. до $19 тыс.

Недвижимость же всегда остается ликвидным и надёжным активом. С «бетонной коробкой» ничего не случится, она как стояла, так и будет стоять. Мы не берем в расчёт войны, стихийные бедствия, приватизацию и прочее. На подобное мы влиять не способны. Зато способы анализировать.

Если смотреть на динамику рынка жилья за новейшую историю России, то можно увидеть, что после кризисов в 2008, 2014, 2018 годах рынок каждый раз восстанавливался.

Рынок недвижимости Москвы, как никто другой, лучше всего отражает общую ситуацию в стране. Выше мы видим стагнацию графика под цифрами 1 и 2, это 2008 и 2014 года - кризис. И после него всегда случается подъем. Поэтому для россиян недвижимость остается надёжным и понятным активом для вложения средств.

Ещё в отличии от банковских вкладов и ценных бумаг, недвижимость можно сдавать в аренду для получения пассивного дохода. Дополнительный довод, что жильё всегда будет пользоваться спросом.

Работать нужно не просто с недвижимостью, а с инвестиционной недвижимостью

Я постоянно общаюсь со всеми участниками рынка недвижимости и вижу, что самые большие комиссионные зарабатывают инвесторы или брокеры, которые работают с инвесторами и инвестиционной объектами. Это если сравнивать с риелторами, совершающими сделки с обычными покупателями.

Отличие риелтора от брокера по инвестиционной недвижимости

Есть люди, которые покупают недвижимость для жизни. То есть свой уютный дом или квартиру, в которой они будут жить со своей семьей. Их будем называть «обычные покупатели».

Таким покупателям важны множество критериев объекта: его расположение, наличие метро и транспортной доступности. Придётся подбирать объект рядом со школой, детским садиком. Если нет развитой инфраструктуры: детских площадок, аптек, магазинов, парковок - то продать недвижимость будет очень сложно. Планировка квартиры, солнечная сторона, первый и последний этаж, какие соседи - это головная боль риелтора.

Обычные покупатели рассматривают услуги риелтора, как расход. И их можно понять. Ведь только что эти люди купили квартиру, потратив все свои сбережения, так ещё и взяв ипотеку. И сверху нужно отдать комиссию какому-то агенту, который по их мнению особо ничего не сделал для получения столь больших денег.

А теперь поговорим про тех покупателей, которые приобретают недвижимость в качестве инвестиций. Делают они это по двум причинам: сохранить или приумножить собственный капитал. Назовём их «инвесторы». Так вот инвестора в меньшей степени волнует планировка квартиры или развитая инфраструктура.

Инвестора интересуют только две вещи: доходность объекта и риски. То есть размер прибыли, которую он получить от перепродажи объекта или сдачи в аренду, а также риск, на который придётся пойти, инвестируя в него.

В то время как обычный покупатель ищет конкретный тип недвижимости, например квартиру, то инвестор готов рассматривать разные варианты. Это могут быть загородные дома, земля, коммерческие помещения и т.д. Всё зависит от необходимой инвестору стратегии: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

Распределение ролей на рынке недвижимости

Брокер, который работает с инвесторами, продает не просто недвижимость, а её ликвидность. Преимущество брокера в том, что он понимает рынок. У него есть опыт, насмотренность, поэтому он может устанавливать собственные условия сделки, если у него есть действительно крутой объект.

Инвестор заходит деньгами, в то время как брокер - компетенциями, знаниями, экспертность. Инвестора интересует всего 2 вещи: доходность объекта и риски, а остальную работу он отдает брокеру.

У риелтора, который не работает с инвесторами, нет инвесторского мышления. Это отличает обычного риелтора от инвестора и брокера, работающего с инвесторами. Чтобы профессионально работать с инвесторами, нужно обладать знаниями инвестиционного рынка.

Успешные примеры брокерской деятельности

У Виктории в продаже двадцать апартаментов в апарт-отеле в центре СПб.

«Инвестор мой давний друг и клиент. Пришел и сказал, что очень хочет вложиться в один из моих объектов, но надо продать сначала свой. Я продала его инвест-квартиру, а потом мы приобрели ему один из апартаментов. По сути прошли две сделки, связанные с инвестициями», так описывает сделку Виктория.

Это прямая демонстрация того, что с инвестором брокер совершает несколько сделок. За что и получает от двух комиссий.

Обычные покупатели, приобретают недвижимость раз в 20 лет, чтобы в ней жить. А инвестор покупает и продает постоянно, потому что зарабатывает на этом.

Наталья, Екатеринбург, брокер по инвестициям в недвижимость. Кризис для неё - время возможностей. С марта 2022 года к Наталье пришли 10 клиентов по рекомендациям, все они были инвесторы, но многие это не понимали.

Покупку квартир Наталья Попова совершала с шестью инвесторами, самый быстрый выход на сделку был за 3 дня. Каждый из клиентов был начинающим инвестором, поэтому риски они брали минимальные. Застройщики подбирались с гарантиями: эскроу-счета, собственное производство материалов, аккредитованность и т.д.

Спустя 2 месяца квартиры этих инвесторов выросли на 600-800 тыс. руб. в среднем. Клиенты Натальи это видят и у них уже загорелись глаза для новых сделок.

Чем должен обладать брокер, чтобы заработать:

• Должен быть портфель инвестиционных стратегий. Который вам нравится, в которой вы верите. И сами могли бы зайти в эту стратегию как инвестор;
• У вас должны быть инвестиционные объекты. Подходящие под определенную инвестиционную стратегию из вашего портфеля;
• Важно уметь считать доходно и риски. Инвестор в априори понимает, что инвестиции - это риск. И ему важно рассчитать эти риски по отношению к доходности.
• Нужно знать, какой объект какому инвестору предложить. Поскольку есть разные типы инвесторов. Зная стратегии и нужные объекты по ним, брокер предлагает определенному инвестору релевантные ему стратегии и объекты.

Вы сами начнёте инвестировать

Это одна из переходных точек, где не вы работаете на деньги, а деньги начнут работать на вас. Подбирая своим инвесторам доходную недвижимость, пройдя через ошибки и увидев результат, у вас появится насмотренность на инвестиционную недвижимость. Вы будете анализировать и сразу находить выгодные варианты. В таком случае, когда вы разбираетесь в рынке и видите потенциальный инвестиционный объект, что помешает вам самим зайти как инвестор и заработать на этом?

Он вложился в баню с участком в Перми. Она продавалась ниже рынка. Никита это приметил, подобрал стратегию, привёл участок и баню в порядок. Дождался момента и с первого показа продал.

1. Группа E (Employee) — работник по найму.
2. Группа S (Self-Employed) — самозанятый специалист и владельцы мелкого бизнеса.
3. Группа B (Business Owner) — владелец крупного бизнеса.
4. Группа I (Investor) — инвестор.

Благодаря инвестициям, у вас появится и активный и пассивный доход. При этом вы сможете получать прибыль и как самозанятый специалист, и как инвестор.

Петербургский застройщик «Омакульма» запустил предпродажи на новый коттеджный поселок, количество лотов было ограничено, как и время на проведения пресейла.

Застройщик дал несколько лотов с выгодным предложением для инвесторов. Команда ProReltor провела закрытый вебинар и пригласила представителей «Омакульмы» выступить с этими предложениями.

Алексей Чаплинский на нём побывал. И быстро сориентировался - завел инвестора на 10 млн. руб. Комиссия Алексея составила 5%, в итоге +500 тысяч в кассу.

Он приобрёл домовладение за 20 400 000 руб. по схеме беспроцентной рассрочки: первоначальный взнос 20%, а остаток 80% нужно оплатить, когда дом будет сдан. Уже сейчас дом с участком подорожали больше чем на 2,5 млн.

«Я сам являюсь предпринимателем, у меня есть свой строительный бизнес, мы делаем эксклюзивные конструкции из алюминия. Все доходы от этого дела я всегда вкладывал в недвижимость, поскольку понимал, что остальные варианты инвестиций и бизнеса малопонятны и прогнозировать их перспективы очень сложно», - рассказывает Андрей.

«Например у меня был ресторанный бизнес до пандемии, который зависел от ситуации в стране, чиновников, спроса, рухнувшего в пандемию, и так далее. Я избавился от этого бизнеса, потому что велика вероятность прогореть», - дополняет Андрей.

Недвижимость по-настоящему надёжный актив, который увеличивается в цене. А даже если увеличения не происходит, то вы сохраняете вложенные средства. Если рынок недвижимости стагнирует, то потом все равно происходит рост. Так было во время любого из кризисов

Андрей, брокер по инвестиционной недвижимости, уже успешно работает с инвесторами. А инвесторы - это сплоченное комьюнити. То есть успешно работая с одним, вы привлекаете других. У Андрея так и получилось. Инвестор, с которым он сотрудничал ранее, рекомендовал его своему партнеру. Последний пришёл к Андрею с определенным запросом.

Детали сделки:
У инвестора есть 60 млн. Ему необходимо сделать из 60 млн. 80-90 млн. за полтора-два года. Андрей подобрал 2 объекта в Москве, в ЦАО, с инвестиционным ростом 25-40% годовых:
- премиум апарты - м. Павелецкая
- премиум квартира - м. Павелецкая

«Эти объекты я хорошо знаю, так как продавал их уже», - говорит Андрей.

Новый инвестор зашёл в проект.

А недавно Андрей заработал 1 500 000 руб.